Ortstermin oder Fernbegutachtung: Was beim Restnutzungsdauergutachten vor dem Finanzamt hält

Was das Gesetz verlangt — und was nicht

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Mehr nicht: keine Methode, keine Qualifikation, keine Besichtigung. Der Bundesfinanzhof hat 2021 (IX R 25/19) bestätigt, dass jede geeignete sachverständige Methode zulässig ist, und 2024 (IX R 14/23) hinzugefügt, dass der bloße Verweis auf einen Modellwert nicht reicht. Die Frage ist also nicht, ob eine Besichtigung vorgeschrieben ist — sie ist es nicht —, sondern womit der Sachverständige seine Aussagen über das Gebäude belegt.

Warum die Gerichte auf die Tatsachengrundlage schauen

Das Finanzgericht Münster hat es am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) auf den Punkt gebracht: Ein Gutachten ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die tatsächlichen Begutachtungsgrundlagen vom Sachverständigen hinreichend erhoben und dokumentiert worden sind. Das Gericht neigt dazu, dafür eine eigene Inaugenscheinnahme zu verlangen; entscheiden musste es die Frage nicht, weil der Sachverständige den Ortstermin nachgeholt hatte. Für die Praxis heißt das: Je mehr ein Gutachten auf Angaben des Eigentümers beruht, die niemand geprüft hat, desto leichter kann das Finanzamt es entwerten. Je mehr der Sachverständige selbst gesehen, gemessen und fotografiert hat, desto schwerer.

Was der Ortstermin leistet

• Alle acht Bauteilgruppen werden im tatsächlichen Zustand aufgenommen — Dach, Fenster und Außentüren, Leitungen, Heizung, Dämmung, Bäder, Innenausbau, Grundriss
• Schäden, die auf Fotos des Eigentümers fehlen, werden sichtbar: Feuchtigkeit im Keller, Risse, veraltete Elektrik, undichte Dachanschlüsse
• Angaben zu Modernisierungen werden am Objekt überprüft — ein „neues Dach“ ist manchmal nur eine neue Eindeckung auf altem Stuhl
• Die Fotodokumentation stammt vom Sachverständigen selbst und ist datiert — das ist im Gutachten der stärkste Beleg
• Der Termin kann direkt mit dem Mieter abgestimmt werden; nicht zugängliche Einheiten werden exemplarisch besichtigt und im Gutachten ausgewiesen

Was die Fernbegutachtung leisten kann — und wo sie endet

Fotos und Videos des Eigentümers zeigen zuverlässig, was leicht zu sehen ist: Fensterbaujahr, Heizungstypenschild, Zustand der Bäder, Fassade. Sie zeigen nicht, was zählt, wenn es strittig wird: den Zustand des Dachstuhls, Feuchtigkeit hinter Verkleidungen, den Leitungsbestand in den Wänden, Setzungsrisse im Keller. Ein Gutachten nach Aktenlage ist deshalb nicht falsch, aber es ist so belastbar wie die Unterlagen, auf denen es beruht — und es muss offenlegen, dass es darauf beruht. Bei gut dokumentierten Objekten ist das vertretbar. Bei alten, wenig modernisierten Gebäuden, bei denen die kurze Restnutzungsdauer gerade aus Schäden und Substanz folgt, ist es riskant: Dort steht und fällt das Ergebnis mit dem, was jemand gesehen hat.

Unsere Empfehlung nach Objekttyp

Was der Ortstermin kostet — und was er absichert

Die Außenbesichtigung kostet 178,50 €, die Innen- und Außenbesichtigung 535,50 €, jeweils inklusive Mehrwertsteuer und ohne Anfahrtskosten — in ganz Deutschland. Dem steht gegenüber, was auf dem Spiel steht: Bei einem Gebäudeanteil von 250.000 € und einer Verkürzung von 50 auf 25 Jahre sind es 5.000 € mehr Abschreibung pro Jahr, über die gesamte Laufzeit. Unsere Geld-zurück-Garantie ersetzt bei Nichtanerkennung das Honorar — nicht aber das Jahr, das Sie verlieren, wenn ein Gutachten zurückkommt. Deshalb empfehlen wir den Termin überall dort, wo das Ergebnis vom Zustand abhängt.

So läuft der Ortstermin bei uns

Wir stimmen den Termin mit Ihnen ab, auf Wunsch direkt mit dem Mieter. Vor Ort nehmen wir den Zustand aller Bauteilgruppen auf, dokumentieren Schäden und fotografieren außen und innen. Sie müssen nicht dabei sein; eine Vertrauensperson oder die Hausverwaltung kann uns Zugang geben. Was wir nicht sehen konnten, steht im Gutachten — offen, statt es zu verschweigen.

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