Restnutzungsdauergutachten für mehrere Wohnungen: was gleich bleibt, was sich unterscheidet

Warum jede Wohnung ein eigenes Gutachten braucht

Das Finanzamt betrachtet jede vermietete Eigentumswohnung als eigenes Objekt: mit eigenem Kaufpreis, eigenem Erwerbszeitpunkt und eigenem Zustand im Inneren. Maßgeblich für die Restnutzungsdauer ist der Zustand zum Stichtag – in der Regel der Zeitpunkt des Erwerbs. Zwei Wohnungen, die in verschiedenen Jahren gekauft wurden, haben deshalb schon rechnerisch ein unterschiedliches Gebäudealter am Stichtag. Eine Modernisierung, die erst nach dem Kauf erfolgt ist, fließt in die Bewertung zum Stichtag nicht ein. Ein Sammelgutachten würde diese Unterschiede verwischen; wir erstellen deshalb für jede Wohnung ein eigenes Gutachten mit eigenem Stichtag.

Mehrere Wohnungen im selben Haus

Wohnungen in derselben Anlage teilen sich das Gemeinschaftseigentum: Dach, Außenwände und Fassade, in der Regel auch die Fenster, Treppenhaus und Decken, Heizung und Leitungen. Diese Bauteile bewerten wir in allen Gutachten derselben Anlage identisch – mit denselben Modernisierungspunkten für Maßnahmen am Gebäude. Unterschiedliche Bewertungen desselben Dachs in zwei Gutachten wären ein Widerspruch, und weil beide Gutachten in der Regel beim selben Finanzamt landen, fällt er auf. Vor der Auslieferung gleichen wir die Gutachten einer Anlage deshalb gegeneinander ab.

Unterschiede zwischen den Wohnungen entstehen im Sondereigentum: ein neues Bad, neue Bodenbeläge, ein veränderter Grundriss. Solche Maßnahmen berücksichtigen wir nur in der Wohnung, in der sie stattgefunden haben – und nur einmal, nicht doppelt über Ausstattungsstandard und Modernisierungspunkte. Liegen die Ergebnisse zweier Wohnungen im selben Haus auseinander, steht im Gutachten, woran das liegt.

Wohnungen in verschiedenen Städten

Wir sind bundesweit vor Ort und planen die Ortstermine zusammenhängend: Wohnungen in derselben Stadt besichtigen wir möglichst am selben Tag, Termine mit Mietern stimmen wir vorab ab. Sie müssen nicht dabei sein – eine Vertrauensperson oder die Hausverwaltung kann uns Zugang geben. Welche Besichtigung sinnvoll ist, hängt vom Objekt ab; weil sich Wohnungen derselben Anlage vor allem im Inneren unterscheiden, ist bei unterschiedlich modernisierten Wohnungen die Innenbesichtigung der sicherste Weg.

Mehr dazu: Ortstermin oder Fernbegutachtung?

Regionen mit eigener Seite: Bremen, Frankfurt am Main, Kassel, Koblenz, Osnabrück

Welche Unterlagen wir je Wohnung brauchen

• Kaufvertrag mit Kaufdatum und Kaufpreis
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – daraus ergeben sich Lage und Nummer der Wohnung
• Energieausweis des Gebäudes
• Angaben zur Wohnfläche
• Nachweise zu Modernisierungen: Rechnungen für Maßnahmen in der Wohnung, Protokolle der Eigentümerversammlung zu Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung
• Fotos, soweit vorhanden

Was es kostet

Abgerechnet wird je Wohnung zum Festpreis nach Wohnfläche – für eine Wohnung bis 299 m² sind das 946,05 € inklusive Mehrwertsteuer. Die Besichtigung wird je Objekt gesondert berechnet: Außenbesichtigung 178,50 €, Innen- und Außenbesichtigung 535,50 €, ohne Anfahrtskosten. Wenn Sie mehrere Wohnungen gleichzeitig beauftragen möchten, sprechen Sie uns an – Ablauf, Termine und Angebot stimmen wir gemeinsam ab. Bei vermieteten Wohnungen sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar; die steuerliche Behandlung im Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.

Alle Preise im Überblick →

Lohnt sich das für jede Wohnung?

Nicht zwingend. Ob sich ein Gutachten rechnet, hängt vor allem vom Gebäudeanteil am Kaufpreis, vom Baujahr und vom Modernisierungsstand ab. Bei einer kleinen Wohnung mit niedrigem Gebäudeanteil kann der Steuervorteil die Kosten nur knapp übersteigen; bei einer kernsanierten Wohnung lohnt es sich meist nicht. In der kostenlosen Ersteinschätzung prüfen wir jede Wohnung einzeln – und raten ab, wo es sich nicht lohnt.