Sie vermieten eine Wohnung im Nordend, ein Mehrfamilienhaus in Bornheim oder ein Objekt im Rhein-Main-Gebiet und wollen die Abschreibung an den tatsächlichen Zustand des Gebäudes anpassen? Wir erstellen Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG — objektbezogen begründet, vom zertifizierten Sachverständigen, mit Geld-zurück-Garantie. Auf Wunsch mit Ortstermin, ohne Anfahrtskosten. Unser Büro liegt in Bottrop; über die A3 sind wir in rund zweieinhalb Stunden in Frankfurt.
Frankfurt wirkt wie eine Stadt der Neubauten, aber der vermietete Bestand ist alt. Der Krieg hat rund 90 Prozent der Gebäude innerhalb des Anlagenrings zerstört oder beschädigt und etwa die Hälfte aller Wohnungen der Stadt vernichtet — und trotzdem stehen im Nordend, im Westend, in Bornheim, Sachsenhausen und Bockenheim bis heute große Gründerzeitbestände, mit Nachkriegshäusern in den Baulücken. Dazu kommen die Siedlungen des Neuen Frankfurt aus den späten 1920er-Jahren — Römerstadt, Praunheim, Westhausen, Bornheimer Hang —, der Wiederaufbau der 1950er-Jahre in Innenstadt, Ostend und Gallus und die Großsiedlungen der 1960er-Jahre wie die Nordweststadt.
Steuerlich gilt für alle diese Gebäude dieselbe Pauschale: 50 Jahre Nutzungsdauer und 2 Prozent Abschreibung im Jahr, bei Baujahren vor 1925 — also bei der Gründerzeit und beim Neuen Frankfurt — 40 Jahre und 2,5 Prozent. Ein Gründerzeithaus von 1905 ist heute 120 Jahre alt; die Pauschale rechnet ihm trotzdem noch vier Jahrzehnte zu. Mit einem Gutachten, das den tatsächlichen Zustand belegt, lässt sich die kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und die Abschreibung entsprechend erhöhen.
Frankfurt ist zugleich die Stadt mit den höchsten Bodenpreisen Hessens. Das hat für Vermieter zwei Folgen: Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis ist groß und wird nicht abgeschrieben — umso wichtiger ist, dass der Gebäudeanteil richtig bestimmt und dann mit der richtigen Restnutzungsdauer abgeschrieben wird. Wer beides sauber macht, holt aus einem Frankfurter Altbau mehrere tausend Euro zusätzliche Abschreibung im Jahr.
Die Gründerzeitviertel — Nordend, Westend, Bornheim, Sachsenhausen, Bockenheim — sind heute fast durchgehend in Eigentumswohnungen aufgeteilt und werden vermietet. Hinter den Stuckfassaden stehen Holzbalkendecken, Kastenfenster, Leitungen aus mehreren Generationen und Dächer, deren Erneuerung oft Jahrzehnte zurückliegt; viele Häuser wurden in den 1970er- und 1980er-Jahren einmal modernisiert, und diese Modernisierung ist heute selbst alt. Die Siedlungen des Neuen Frankfurt stehen vielfach unter Denkmalschutz — schmale Zeilenbauten mit Flachdächern und Bauteilen, die schon bei der Errichtung auf Sparsamkeit ausgelegt waren.
Der Wiederaufbau der 1950er-Jahre in Innenstadt, Ostend, Gallus und Bornheim sowie die Wohnblocks der 1960er-Jahre in der Nordweststadt bringen die bekannten Merkmale mit: Einscheibenfenster, ungedämmte Außenwände, Etagenheizungen, nur teilweise erneuert. Bei beiden Bestandstypen kommt ein Gutachten, das Bauteil für Bauteil aufnimmt, regelmäßig zu deutlich kürzeren Restnutzungsdauern als die Pauschale.
| Restnutzungsdauer laut Gutachten | 25 statt 40 Jahre |
| Abschreibung bisher (2,5 % für Baujahre vor 1925) | 7.500 € pro Jahr |
| Abschreibung neu | 12.000 € pro Jahr |
| Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz) | rund 1.900 € pro Jahr |
Vereinfachte Beispielrechnung. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil und der ermittelten Restnutzungsdauer ab. Keine Steuerberatung.
Termine in allen Stadtteilen — Nordend, Westend, Bornheim, Sachsenhausen, Bockenheim, Ostend, Gallus, Höchst, Rödelheim, Eschersheim, Nordweststadt — sowie in Offenbach, Bad Vilbel, Hanau, Neu-Isenburg, Bad Homburg, Oberursel, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt. Keine Kilometerpauschale, keine Anfahrtszuschläge.
Aufgeteilte Gründerzeit, denkmalgeschützte Siedlungen des Neuen Frankfurt, Wiederaufbau und Großsiedlungen: Wer weiß, wo diese Gebäude ihre Schwachstellen haben, dokumentiert sie am Objekt — und liefert dem Finanzamt eine Begründung statt eines Modellwerts.
Ein fester Ansprechpartner von der Ersteinschätzung bis zur Rückfrage des Finanzamts — keine Hotline, kein Ticket-System.
Grundsätzlich für jedes vermietete Gebäude, dessen Baujahr 20 Jahre oder mehr zurückliegt. Besonders häufig lohnt es sich hier bei:
Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung — wir raten auch ab, wenn es sich nicht lohnt. Alle Preise
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. In Frankfurt entfällt wegen der Bodenrichtwerte oft ein großer Teil des Kaufpreises auf das Grundstück — und die Aufteilung, die das Finanzamt nach seiner Arbeitshilfe vornimmt, fällt für Altbauten häufig ungünstig aus. Zwei Hebel greifen hier ineinander: eine sachverständige Kaufpreisaufteilung, die den Gebäudeanteil objektbezogen ermittelt, und ein Restnutzungsdauergutachten, das diesen Anteil über die tatsächliche Nutzungsdauer abschreibt. Beides erstellen wir; in der Ersteinschätzung sagen wir Ihnen, ob sich für Ihr Objekt eines davon oder beides lohnt.
Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 1. Dezember 2025 gelten für den Nachweis der Restnutzungsdauer die Grundsätze der Rechtsprechung: Sachverständige Verfahren nach der ImmoWertV sind anerkannt, wenn sie am konkreten Gebäude begründet werden. Deshalb empfehlen wir den Ortstermin — und dokumentieren, was wir gesehen haben.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Neben Frankfurt sind wir im gesamten Rhein-Main-Gebiet tätig — Offenbach, Hanau, Bad Vilbel, Neu-Isenburg, Bad Homburg, Oberursel, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt, Limburg, Gießen — sowie in Hessen insgesamt.
Für die Ersteinschätzung genügen Baujahr und ein Foto vom Gebäude.
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