Sie vermieten eine Immobilie in Koblenz, Neuwied, Lahnstein oder im Umland und wollen die Abschreibung an den tatsächlichen Zustand des Gebäudes anpassen? Wir erstellen Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG — objektbezogen begründet, vom zertifizierten Sachverständigen, mit Geld-zurück-Garantie. Auf Wunsch mit Ortstermin, ohne Anfahrtskosten. Unser Büro liegt in Bottrop; über die A3 und A48 sind wir in knapp zwei Stunden am Deutschen Eck.
Koblenz gehört zu den am stärksten zerstörten Städten Deutschlands: Nach dem Luftangriff vom 6. November 1944 lagen rund 87 Prozent der Stadt in Trümmern, die Innenstadt fast vollständig. Der Wohnungsbestand, der heute vermietet wird, ist deshalb zum großen Teil Wiederaufbau der 1950er- und 1960er-Jahre — in der Altstadt, in der Innenstadt, in Lützel und Neuendorf. Daneben stehen erhaltene Gründerzeitzeilen in der Südlichen Vorstadt und im Rauental, die Siedlungen der Karthause und die alten Ortskerne von Ehrenbreitstein, Moselweiß und Metternich.
Für all das gilt steuerlich dieselbe Pauschale: 50 Jahre Nutzungsdauer, 2 Prozent im Jahr — bei Baujahren vor 1925 40 Jahre und 2,5 Prozent. Ein Wiederaufbauhaus von 1958 ist heute fast 70 Jahre alt; die Pauschale rechnet ihm trotzdem noch Jahrzehnte zu. Ein Gutachten, das den tatsächlichen Zustand belegt, weist die kürzere Restnutzungsdauer nach und erhöht die jährliche Abschreibung entsprechend.
Koblenz ist Behörden-, Bundeswehr- und Universitätsstadt mit stabiler Mietnachfrage, und die Kaufpreise liegen weit unter denen der Rheinschiene bei Köln oder Mainz. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist deshalb hoch — und mit ihm der Hebel der Abschreibung.
Wer in der Koblenzer Altstadt oder Innenstadt ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft in den meisten Fällen ein Haus der 1950er-Jahre hinter einer teils historisierenden Fassade: einfache Bauweise, ungedämmte Wände, Einscheibenfenster, Leitungen der Bauzeit — vieles davon bis heute nur in Teilen erneuert. In Lützel und Neuendorf kommen Nachkriegszeilen und Werkswohnungen hinzu, auf der Karthause die Wohnblocks der 1960er- und 1970er-Jahre.
Anders die Südliche Vorstadt: Hier hat sich vergleichsweise viel Gründerzeit erhalten, oft in Eigentumswohnungen aufgeteilt und vermietet. Hohe Decken und Stuckfassaden bedeuten Wohnwert — und zugleich alte Holzfenster, Kastenkonstruktionen, Elektrik und Sanitärleitungen aus mehreren Generationen. Wo nicht durchgreifend saniert wurde, ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer erheblich kürzer, als die 40-Jahre-Pauschale für Vorkriegsbauten unterstellt.
| Restnutzungsdauer laut Gutachten | 24 statt 40 Jahre |
| Abschreibung bisher (2,5 % für Baujahre vor 1925) | 8.750 € pro Jahr |
| Abschreibung neu | 14.583 € pro Jahr |
| Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz) | rund 2.450 € pro Jahr |
Vereinfachte Beispielrechnung. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil und der ermittelten Restnutzungsdauer ab. Keine Steuerberatung.
Termine in allen Stadtteilen — Altstadt, Südliche Vorstadt, Rauental, Lützel, Neuendorf, Karthause, Metternich, Ehrenbreitstein, Horchheim — sowie in Neuwied, Lahnstein, Andernach, Bad Ems und Montabaur. Keine Kilometerpauschale, keine Anfahrtszuschläge.
Wiederaufbau hinter alter Fassade, aufgeteilte Gründerzeit, Nachkriegszeilen am Rhein: Wer weiß, wo diese Gebäude ihre Schwachstellen haben, dokumentiert sie am Objekt — und liefert dem Finanzamt eine Begründung statt eines Modellwerts.
Ein fester Ansprechpartner von der Ersteinschätzung bis zur Rückfrage des Finanzamts — keine Hotline, kein Ticket-System.
Grundsätzlich für jedes vermietete Gebäude, dessen Baujahr 20 Jahre oder mehr zurückliegt. Besonders häufig lohnt es sich hier bei:
Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung — wir raten auch ab, wenn es sich nicht lohnt. Alle Preise
In Koblenz stimmt das Bild oft nicht mit dem Baujahr überein. Viele Häuser in der Altstadt sehen historisch aus und sind Nachkriegsbauten; manche Gründerzeitfassade in der Südlichen Vorstadt verbirgt eine Modernisierung der 1970er-Jahre, die inzwischen selbst ein halbes Jahrhundert alt ist. Für die Restnutzungsdauer zählt nicht der Eindruck, sondern der Zustand der acht Bauteilgruppen — Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Dämmung, Bäder, Innenausbau, Grundriss — und das Jahr der letzten wirklichen Erneuerung.
Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 1. Dezember 2025 gelten für den Nachweis die Grundsätze der Rechtsprechung: Sachverständige Verfahren nach der ImmoWertV sind anerkannt, wenn sie am konkreten Gebäude begründet werden. Deshalb empfehlen wir den Ortstermin — gerade dort, wo Fassade und Substanz auseinanderfallen.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Neben Koblenz sind wir im gesamten Rhein-Mosel-Gebiet tätig — Neuwied, Lahnstein, Andernach, Mayen, Bad Ems, Montabaur, Boppard — sowie in Rheinland-Pfalz insgesamt.
Für die Ersteinschätzung genügen Baujahr und ein Foto vom Gebäude.
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