Sie vermieten eine Immobilie in Osnabrück und wollen die Abschreibung an den tatsächlichen Zustand des Gebäudes anpassen? Wir erstellen Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG — objektbezogen begründet, vom zertifizierten Sachverständigen, mit Geld-zurück-Garantie. Auf Wunsch mit Ortstermin in allen Stadtteilen und im Umland, ohne Anfahrtskosten. Unser Büro liegt in Bottrop; über die A1 sind wir in gut einer Stunde bei Ihnen.
Osnabrück ist im Zweiten Weltkrieg zu rund zwei Dritteln zerstört worden, die Altstadt fast vollständig. Was heute vermietet wird, stammt deshalb aus zwei sehr unterschiedlichen Epochen: Auf der einen Seite die erhaltenen Gründerzeit- und Jugendstilquartiere am Westerberg, im Katharinenviertel und in Teilen der Neustadt, dazu die alten Arbeiterstraßen im Schinkel; auf der anderen Seite der Wiederaufbau der 1950er-Jahre in der Innenstadt und die Siedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre in Dodesheide, Sonnenhügel und Schinkel-Ost.
Steuerlich gilt für alle diese Gebäude dieselbe Pauschale: 50 Jahre Nutzungsdauer und 2 Prozent Abschreibung im Jahr, bei Baujahren vor 1925 40 Jahre und 2,5 Prozent. Ein Wiederaufbauhaus von 1955 ist heute über 70 Jahre alt — die Pauschale unterstellt ihm trotzdem noch Jahrzehnte. Mit einem Gutachten, das den tatsächlichen Zustand belegt, lässt sich die kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und die Abschreibung entsprechend erhöhen.
Als Universitäts- und Hochschulstadt hat Osnabrück eine stabile Nachfrage nach kleinen und mittleren Mietwohnungen, und die Kaufpreise liegen deutlich unter denen der Metropolen — der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist entsprechend hoch. Genau diese Kombination aus älterer Substanz, solider Vermietbarkeit und hohem Gebäudeanteil macht den Hebel der Abschreibung hier besonders groß.
Die Osnabrücker Innenstadt ist ein Kind der 1950er-Jahre: Auf den Trümmergrundstücken entstanden dreigeschossige Mehrfamilienhäuser in einfacher Bauweise — Einscheibenfenster, ungedämmte Außenwände, Etagenheizungen, knappe Grundrisse. Viele davon sind seither nur in Teilen modernisiert worden und stehen heute an der Schwelle zur Grundsanierung. Der Schinkel und Teile von Eversburg tragen die Handschrift der Industrie: Werkswohnungen und Arbeiterzeilen aus der Zeit zwischen 1900 und 1930, solide gebaut, aber mit dem Instandhaltungsstau von fast einem Jahrhundert.
Am Westerberg und im Katharinenviertel dominieren dagegen Villen und großbürgerliche Mehrfamilienhäuser der Gründerzeit — häufig aufgeteilt in Eigentumswohnungen, die vermietet werden. Hohe Räume, alte Holzfenster, Leitungen aus mehreren Generationen: Was den Wohnwert ausmacht, verkürzt zugleich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, wenn nicht durchgreifend saniert wurde.
| Restnutzungsdauer laut Gutachten | 24 statt 50 Jahre |
| Abschreibung bisher (2 %) | 6.000 € pro Jahr |
| Abschreibung neu | 12.500 € pro Jahr |
| Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz) | rund 2.700 € pro Jahr |
Vereinfachte Beispielrechnung. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil und der ermittelten Restnutzungsdauer ab. Keine Steuerberatung.
Termine in allen Stadtteilen — Innenstadt, Westerberg, Wüste, Schinkel, Haste, Sonnenhügel, Eversburg, Nahne — sowie in Georgsmarienhütte, Belm, Wallenhorst, Bramsche und Melle. Keine Kilometerpauschale, keine Anfahrtszuschläge.
Wiederaufbauhäuser der 1950er, Werkswohnungen, aufgeteilte Gründerzeitvillen: Wer weiß, wo diese Gebäude ihre Schwachstellen haben, dokumentiert sie am Objekt — und liefert dem Finanzamt eine Begründung statt eines Modellwerts.
Ein fester Ansprechpartner von der Ersteinschätzung bis zur Rückfrage des Finanzamts — keine Hotline, kein Ticket-System.
Grundsätzlich für jedes vermietete Gebäude, dessen Baujahr 20 Jahre oder mehr zurückliegt. Besonders häufig lohnt es sich hier bei:
Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung — wir raten auch ab, wenn es sich nicht lohnt. Alle Preise
Die Häuser, die Osnabrück in den 1950er-Jahren wieder bewohnbar gemacht haben, wurden für einen Bedarf gebaut, nicht für Jahrhunderte: schnell, sparsam, mit den Materialien der Zeit. Viele stehen heute mit Originalfenstern, ungedämmten Wänden und Leitungen aus der Bauzeit da. Die Pauschale des Gesetzes sieht sie trotzdem wie ein Gebäude mit noch Jahrzehnten vor sich. Ein Gutachten, das den Zustand Bauteil für Bauteil aufnimmt — Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Dämmung, Bäder, Innenausbau, Grundriss —, kommt bei diesen Häusern regelmäßig zu deutlich kürzeren Restnutzungsdauern.
Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 1. Dezember 2025 gelten für den Nachweis die Grundsätze der Rechtsprechung: Sachverständige Verfahren nach der ImmoWertV sind anerkannt, wenn sie am konkreten Gebäude begründet werden. Deshalb empfehlen wir den Ortstermin — und dokumentieren, was wir gesehen haben.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Neben Osnabrück sind wir im gesamten Osnabrücker Land tätig — Georgsmarienhütte, Belm, Wallenhorst, Bramsche, Melle, Bad Iburg, Bad Essen — sowie in Niedersachsen insgesamt.
Für die Ersteinschätzung genügen Baujahr und ein Foto vom Gebäude.
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