Sie vermieten eine Immobilie in Kassel, Baunatal, Vellmar oder im nordhessischen Umland und wollen die Abschreibung an den tatsächlichen Zustand des Gebäudes anpassen? Wir erstellen Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG — objektbezogen begründet, vom zertifizierten Sachverständigen, mit Geld-zurück-Garantie. Auf Wunsch mit Ortstermin, ohne Anfahrtskosten. Unser Büro liegt in Bottrop; über die A2 und A44 sind wir in gut zwei Stunden in Kassel.
Kaum eine deutsche Großstadt ist so sehr ein Kind des Wiederaufbaus wie Kassel. Der Luftangriff vom 22. Oktober 1943 hat die Altstadt fast vollständig und rund 80 Prozent der Wohnhäuser zerstört; die Innenstadt wurde in den 1950er-Jahren nach den Ideen der Zeit neu gebaut — die Treppenstraße von 1953 war die erste Fußgängerstraße Deutschlands. Erhalten blieben vor allem der Vordere Westen mit seinen Gründerzeit- und Jugendstilhäusern, die Villen in Bad Wilhelmshöhe und Teile von Wehlheiden; in der Nordstadt, in Rothenditmold und am Wesertor prägen Arbeiterquartiere und Nachkriegszeilen das Bild, in Süsterfeld-Helleböhn, Brasselsberg und Oberzwehren die Siedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre.
Steuerlich gilt für alle diese Gebäude dieselbe Pauschale: 50 Jahre Nutzungsdauer und 2 Prozent Abschreibung im Jahr, bei Baujahren vor 1925 40 Jahre und 2,5 Prozent. Ein Wiederaufbauhaus von 1954 ist heute über 70 Jahre alt — die Pauschale unterstellt ihm trotzdem noch Jahrzehnte. Mit einem Gutachten, das den tatsächlichen Zustand belegt, lässt sich die kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und die Abschreibung entsprechend erhöhen.
Kassel hat als Universitäts-, documenta- und Industriestadt eine stabile Mietnachfrage, und die Kaufpreise gehören zu den niedrigsten unter den hessischen Großstädten. Das heißt: Der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist hoch, und jeder Prozentpunkt Abschreibung wirkt auf eine große Basis. Für Vermieter in Kassel ist der Hebel des Gutachtens deshalb besonders groß.
Der Vordere Westen ist das bürgerliche Gesicht der Stadt: geschlossene Gründerzeit- und Jugendstilzeilen aus den Jahren um 1900, heute vielfach in Eigentumswohnungen aufgeteilt und vermietet. Stuck, hohe Decken und Kastenfenster machen den Wohnwert aus — und tragen zugleich alte Holzfenster, Leitungen aus mehreren Generationen und Dächer, die seit Jahrzehnten nicht mehr angefasst wurden. Wo nicht durchgreifend saniert wurde, liegt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer deutlich unter der 40-Jahre-Pauschale für Vorkriegsbauten.
Ganz anders die Nordstadt, Rothenditmold und das Wesertor: Hier stehen die Häuser der Industriearbeiter und die Zeilen des Wiederaufbaus — einfach gebaut, ungedämmt, mit Einscheibenfenstern und Etagenheizungen, vieles davon nur in Teilen erneuert. Diese Gebäude sind die typischen Kandidaten für ein Gutachten: hohe Mietrendite, alte Substanz, großer Instandhaltungsstau.
| Restnutzungsdauer laut Gutachten | 22 statt 50 Jahre |
| Abschreibung bisher (2 %) | 5.600 € pro Jahr |
| Abschreibung neu | 12.727 € pro Jahr |
| Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz) | rund 3.000 € pro Jahr |
Vereinfachte Beispielrechnung. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil und der ermittelten Restnutzungsdauer ab. Keine Steuerberatung.
Termine in allen Stadtteilen — Vorderer Westen, Wehlheiden, Bad Wilhelmshöhe, Nordstadt, Rothenditmold, Wesertor, Süsterfeld, Oberzwehren, Niederzwehren — sowie in Baunatal, Vellmar, Lohfelden, Fuldatal, Niestetal und Hann. Münden. Keine Kilometerpauschale, keine Anfahrtszuschläge.
Aufgeteilte Gründerzeit im Vorderen Westen, Wiederaufbauzeilen in der Nordstadt, Siedlungen der 1960er: Wer weiß, wo diese Gebäude ihre Schwachstellen haben, dokumentiert sie am Objekt — und liefert dem Finanzamt eine Begründung statt eines Modellwerts.
Ein fester Ansprechpartner von der Ersteinschätzung bis zur Rückfrage des Finanzamts — keine Hotline, kein Ticket-System.
Grundsätzlich für jedes vermietete Gebäude, dessen Baujahr 20 Jahre oder mehr zurückliegt. Besonders häufig lohnt es sich hier bei:
Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung — wir raten auch ab, wenn es sich nicht lohnt. Alle Preise
In Städten mit hohen Bodenpreisen entfällt ein großer Teil des Kaufpreises auf das Grundstück, das nicht abgeschrieben wird. In Kassel ist es umgekehrt: Die Bodenrichtwerte sind vergleichsweise niedrig, der Gebäudeanteil entsprechend hoch. Eine kürzere Restnutzungsdauer wirkt hier also auf einen großen Teil des Kaufpreises — und die Rechnung geht bei vielen Objekten schon im ersten Jahr auf. Ist die Aufteilung des Kaufpreises strittig, erstellen wir auf Wunsch auch die Kaufpreisaufteilung.
Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 1. Dezember 2025 gelten für den Nachweis die Grundsätze der Rechtsprechung: Sachverständige Verfahren nach der ImmoWertV sind anerkannt, wenn sie am konkreten Gebäude begründet werden. Deshalb empfehlen wir den Ortstermin — und dokumentieren, was wir gesehen haben.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Neben Kassel sind wir in ganz Nordhessen tätig — Baunatal, Vellmar, Lohfelden, Fuldatal, Niestetal, Hann. Münden, Melsungen, Hofgeismar — sowie in Hessen insgesamt.
Für die Ersteinschätzung genügen Baujahr und ein Foto vom Gebäude.
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