Restnutzungsdauergutachten 2026: Was das Finanzamt verlangt — und woran Gutachten scheitern

Die gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Vermietete Wohngebäude werden pauschal abgeschrieben: mit 2 Prozent im Jahr, also über 50 Jahre, bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 mit 2,5 Prozent über 40 Jahre, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 Prozent über 33 Jahre. Satz 2 der Vorschrift erlaubt eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf sie angesetzt werden — wenn der Eigentümer sie nachweist. Wie der Nachweis aussehen muss, sagt das Gesetz nicht. Es nennt weder eine Methode noch eine Qualifikation des Gutachters. Beides haben in den letzten Jahren die Gerichte und zwischenzeitlich das Bundesfinanzministerium ausgefüllt.

Was das BMF wollte — und warum es nicht mehr gilt

Mit Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte das Bundesfinanzministerium die Anforderungen an den Nachweis eng gefasst: Es verlangte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen und stellte Anforderungen an Inhalt und Methode auf, die über die bis dahin ergangene Rechtsprechung hinausgingen. Der Bundesfinanzhof ist dem in wesentlichen Punkten nicht gefolgt. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Ministerium das Schreiben von 2023 aufgehoben. Seither ist die Lage klar: Maßgeblich sind die Urteile des Bundesfinanzhofs und der Finanzgerichte.

Die drei Entscheidungen, die heute zählen

BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19: Der Steuerpflichtige darf sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Schätzung der Nutzungsdauer geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich; auch die modellhafte Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung kann eine geeignete Methode sein.

BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23: Die Freiheit hat eine Grenze. Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht. Das Modell darf verwendet werden, aber es muss auf das konkrete Gebäude angewendet und die Einschätzung begründet werden — mit dem Zustand, den Modernisierungen und den Schäden dieses Objekts.

FG Münster, Urteil vom 2. April 2025, 14 K 654/23 E: Das Gericht hat ein Gutachten anerkannt, das die Restnutzungsdauer mit dem ImmoWertV-Punkteraster ermittelt und im Einzelfall gewürdigt hatte — 23 statt 50 Jahre. Es hat klargestellt, dass § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG keine bestimmte Qualifikation verlangt und ein zertifizierter, nicht öffentlich bestellter Sachverständiger genügt. Und es hat, ohne die Frage abschließend zu entscheiden, deutlich gemacht, dass es zur eigenen Inaugenscheinnahme durch den Sachverständigen neigt: Ein Gutachten sei nur dann ordnungsgemäß, wenn die tatsächlichen Begutachtungsgrundlagen hinreichend erhoben und dokumentiert worden sind. Im entschiedenen Fall hatte der Sachverständige die Besichtigung nachgeholt.

Woran Gutachten scheitern

• Modellwert ohne Objektbezug: Baujahr in eine Tabelle, Restnutzungsdauer abgelesen, fertig. Genau das lässt der BFH seit 2024 nicht mehr gelten.
• Fehlende Begutachtungsgrundlagen: keine Fotos, keine Angaben zu Modernisierungen, Zustand nur „nach Angaben des Eigentümers“. Ein solches Gutachten kann das Finanzamt mit einem Satz entwerten.
• Widersprüche zu den Unterlagen: Das Gutachten nennt ein Modernisierungsjahr, der Kaufvertrag oder Energieausweis ein anderes.
• Pauschale Abschläge: Bauschäden werden behauptet, aber nicht belegt oder nicht beziffert.
• Nicht nachvollziehbare Punkte: Der Gutachter kann nicht darlegen, wie er zu den Modernisierungspunkten und zur Gesamtnutzungsdauer gekommen ist.

Was ein anerkennungsfähiges Gutachten enthält

• Eine Beschreibung des Gebäudes mit Baujahr, Bauweise, Flächen, Nutzung und Stichtag
• Die Begutachtungsgrundlagen: welche Unterlagen vorlagen, was besichtigt wurde, wer aufgenommen hat — mit Fotodokumentation
• Die Modernisierungsbilanz über die acht Bauteilgruppen nach Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV, mit Jahr und Umfang jeder Maßnahme
• Die Würdigung von Bauschäden und Baumängeln, beziffert und begründet
• Den Rechenweg von der Gesamtnutzungsdauer über die Modernisierungspunkte zur Restnutzungsdauer
• Die angewandte Methode und die Rechtsprechung, auf die sich das Gutachten stützt
• Die Qualifikation des Sachverständigen und seine Unterschrift

Ortstermin: empfohlen, nicht vorgeschrieben

Weder das Gesetz noch der Bundesfinanzhof verlangen eine Besichtigung. Das Finanzgericht Münster hat aber gezeigt, worauf es ankommt: auf erhobene und dokumentierte Tatsachen. Der Ortstermin ist der zuverlässigste Weg, sie zu bekommen — deshalb empfehlen wir ihn. Wann Unterlagen und Fotos ausreichen, erklärt unser Beitrag „Ortstermin oder Fernbegutachtung“.

So gehen Sie vor

Lassen Sie Ihr Objekt kostenlos vorprüfen — Baujahr, Objektart, Ort und ein Foto genügen. Sammeln Sie die Unterlagen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Kaufvertrag, Modernisierungen mit Jahr. Beauftragen Sie das Gutachten zum Festpreis nach Wohnfläche. Reichen Sie das fertige Gutachten mit Ihrer Steuererklärung ein oder übergeben Sie es Ihrem Steuerberater. Hat das Finanzamt Rückfragen, beantworten wir sie.