Jahressteuergesetz 2026: Bundesrat will die kürzere Restnutzungsdauer einschränken – was geplant ist und was heute gilt

Was der Bundesrat vorschlägt

Das Jahressteuergesetz 2026 liegt als Regierungsentwurf vor (Bundesrat-Drucksache 447/26, Bundestag-Drucksache 21/8283). Zu diesem Entwurf hat der Bundesrat am 25. September 2026 in seiner 1068. Sitzung Stellung genommen. Unter Ziffer 6 schlägt er eine Änderung vor, die im Regierungsentwurf nicht enthalten ist: In § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG soll nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden.

Heute erlaubt die Vorschrift eine höhere Abschreibung immer dann, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich typisierte. Nach dem Vorschlag käme es nur noch darauf an, ob das Gebäude schon bei seiner Fertigstellung auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt war. Als Beispiele nennt die Begründung Leichtbauhallen und Trafostationshäuser.

Wie der Bundesrat den Vorschlag begründet

Die Begründung knüpft an zwei Urteile des Bundesfinanzhofs an (28. Juli 2021, IX R 25/19, und 23. Januar 2024, IX R 14/23). Danach können Steuerpflichtige die kürzere Nutzungsdauer mit jeder Methode darlegen, die im Einzelfall geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung. In der Folge, so der Bundesrat, genügten jegliche Gutachten – auch von „Nicht-Sachverständigen“ oder einfache „Internetgutachten“ –, und die Ausnahme werde zur Regel.

Die Neuregelung soll verhindern, dass insbesondere beim Erwerb von Altbauten jede Unterschreitung der typisierten Nutzungsdauer zu einer individuellen Abschreibung führt. Außerdem soll sie der Finanzverwaltung die Prüfung von Gutachten ersparen.

Was die Änderung bedeuten würde

Wer ein älteres Gebäude besitzt, dessen Nutzungsdauer sich durch Alterung, ausgebliebene Modernisierung oder wirtschaftliche Überalterung verkürzt hat, könnte diese Verkürzung nicht mehr geltend machen. Genau das ist der typische Fall eines Restnutzungsdauergutachtens. Ob der Nachweis sorgfältig oder oberflächlich geführt wird, spielte für diese Gebäude dann keine Rolle mehr – er wäre ausgeschlossen.

Aufschlussreich ist der Vergleich mit einer anderen Regel im selben Gesetzentwurf: Für die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude (§ 6f EStG in der Fassung des Entwurfs) setzt die Bundesregierung auf Qualitätsanforderungen. Eine Abweichung von der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums soll dort durch ein Gutachten nachgewiesen werden, das nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Diesen Weg – die Qualität des Gutachtens regeln, statt den Nachweis abzuschaffen – empfiehlt Sprengnetter in einer fachlichen Stellungnahme vom 21. September 2026 auch für die Restnutzungsdauer.

Wie es weitergeht

Der Vorschlag ist kein geltendes Recht. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung (Bundestag-Drucksache 21/8283, Anlage 4) zu Ziffer 6 nur erklärt: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Als Nächstes berät der Bundestag den Entwurf; ob die Einschränkung aufgenommen, geändert oder nicht übernommen wird, entscheidet sich in diesem Verfahren. Das Jahressteuergesetz braucht anschließend die Zustimmung des Bundesrates.

Eine Übergangs- oder Anwendungsregel enthält der Vorschlag nicht. Wie Gebäude zu behandeln wären, die schon heute mit einer kürzeren Nutzungsdauer abgeschrieben werden, ist damit offen.

Was heute gilt

Bis zu einer Gesetzesänderung gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in der bisherigen Fassung. Maßgeblich ist die Rechtsprechung: Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete Methode zu, verlangt aber eine Begründung am konkreten Gebäude – mit seinem Zustand, seinen Modernisierungen und seinen Schäden (IX R 14/23).

Mehr dazu: Was das Finanzamt heute verlangt – und woran Gutachten scheitern

Ob und wann ein Gutachten in Ihrer Situation sinnvoll ist, hängt vom Veranlagungszeitraum, vom Stand Ihrer Steuerbescheide und vom weiteren Gesetzgebungsverfahren ab. Das klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich am Verfahren etwas ändert.

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